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| 来源：中国证券报 发布时间：2009/4/22 10:31:28 |
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不久前，赵先生在北京西二环附近的某楼盘购买了一套南北向精装住房。与此前两个月他第一次看该项目时相比，销售均价已从15000元/平方米上涨到18500元/平方米。但房价的上涨并没有给赵先生带来更高的住房品质。小区环境、物业配套、装修标准、建筑材料甚至连外立面涂料都没有大变化。按照赵先生的理解，这3500元/平方米的差价自然成了开发商的营业利润。
2006年以来，全国房价一直快速上涨，即使是2008年房地产市场经历寒冬，全国房价指数也有6.5%的涨幅。购房人感受到的具体楼盘售价，更是大幅上扬后的高位盘整。不过，房价高涨并没有给房地产企业带来利润率的增长。财务数据显示，盈利能力相对较高的地产上市公司，其整体营业利润率持续走低。那么，涨价带来的收益究竟是成了开发商的利润，还是被各种成本所侵蚀？
土地溢价“收窄”营业利润
4月18日，中国证券报记者分别考察了北京近期热销的“华润·西堤红山”、“远洋·沁山水”和保利百合花园。三大楼盘当初拿地时的楼面地价约为每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三楼盘目前的销售均价计算，土地成本占售价的比重分别达到29.74%、38.01%和36.66%。其中，“远洋·沁山水”的拿地时间为2008年1月。
业内专家指出，我国自2004年8月31日实施土地招拍挂政策以来，土地成本直接反映出市场对房地产的需求程度。而房价高企直接推高了地价。在2007年开发商“拿地热”时，部分城市的地价上涨幅度高于房价。
根据国土资源部公布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”统计，去年全国地价仍在增长，但增幅放缓。预计今年一线城市居住用地价格将与去年持平；而二三线城市的地价仍存在上涨空间。
今年3月，土地底价成交率出现下降，溢价成交再次出现在北京、上海和天津等地。
事实上，自2007年以来，部分企业的拿地成本明显攀升。以华润置地为例，该公司自2001年起在北京黄村卫星城进行房地产开发，相继开发了翡翠城一至五期。2004年6月华润置地竞得该区域24号地，楼面地价为1447元/平方米；而2007年岁末，华润置地竞得该区域17号地块的楼面地价高达6291元/平方米。
从公司整体运营来看，个别项目拿地策略的失误，必然会摊薄其整体的营业利润率。而高房价带来的销售不畅，也影响到总资产周转率，给企业盈利能力构成伤害。
万科2005年-2008年上海项目土地成本构成报告显示，2005年万科开发的上海红郡项目楼面地价2200元/平方米，售价为12000元/平方米，土地成本占售价的18%。2006年，万科花园小城的土地成本占比攀升至28%。2007年开发的罗店项目，土地成本占比蹿至40%。即使是2008年通过低价收购获得的赵巷晶园项目，这一比例也维持在37%左右。而在同一区域，土地成本的增幅也保持了同样的水平。
中央财经大学管理科学与工程学院副院长李文斌指出，房价反映了市场供求关系，并通过倒推机制对土地价格产生影响。尤其当房地产商看好未来房价走势时，更倾向于高价拿地。纵观近几年的土地成本，其所占比重一直在上涨，尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地已基本开发完毕，目前市场上以高价地为主。而2007年地价大涨，2008年以后地价高位运行，这将给房地产公司的未来业绩造成负面影响。
建安成本将下行
业内人士指出，去年下半年以来，钢材、水泥等建材价格大幅下跌，使得建安成本在房地产开发总成本中的比重呈下滑趋势。
建安成本包括房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本，是房价中相对稳定的部分。在国外，建安成本通常占房地产开发总成本的70%，其它如地价及税费仅占房价30%左右。然而在国内，这个数字是颠倒的。
一位房地产业内人士向中国证券报记者透露，建安成本在房地产成本中的占比一直不大。在北京，目前高层的建筑规格约为2000元/平方米、毛坯砖混房约为600-700元/平方米，总体来讲建安成本不会超过3000元/平方米。
根据有关报告的数据，2005年普通高层住宅的平均建安成本为每平方米1407.5元，2006年小幅上涨至1429.5元，2007年每平方米升至1524.1元。去年春节过后，在钢材、水泥等建材的带动下，建安成本升至1734.1元。
然而自去年下半年以来，水泥价格同比增幅出现回调，涨势放缓。同时国内钢材价格开始进入下行通道。
水泥及钢材价格的变化，一定程度上降低了房地产商的成本。业内人士表示，建材价格波动对房地产成本影响较小，尤其是房价较高的区域如北京、上海等地，原材料价格变动两三百，表现在房价上就微乎其微。
而房地产成本中的市政建设成本，包括道路、管线等根据地区不同有所区别，其他隐性成本则是可控的。销售成本也根据开发商的销售策略而变动，从5%到30%不等。
根据有关报道，以北京为例，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%。
隐性成本居高不下
北京一位开发商告诉中国证券报记者，地产企业对政府部门、公共事业机构等的“公关支出”和各项规费，一直是总成本的重要组成部分。而这些隐性成本有些便转化为财务报表中的期间费用。
该开发商介绍，地产开发过程中，要向包括建委、规划局、民防办、气象局、环保局、绿化署等10个政府部门缴纳多项费用，这些费用包括大到城市基础设施建设费，其中城区和近郊区住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面积)。小到按投资额不同收取的项目建议书(可研报告)编制费，还有住宅项目三类防雷装置要收取的每平方米0.8元的避雷检测费。
另外，开发商还需向自来水、电力、天然气、通信等市政工程企业支付配套工程费用。有资料显示，在上海，电力配套的收费标准为外环内165元/平方米。外环外区域的全电缆入地费为140元/平方米，小区外架空区内入地费用为125元/平方米。
而从房地产上市公司的期间费用来看，剔除ST后，2008年已公布年报的房地产公司销售费用共计55.48亿元，同比增加35.4%，占营业总成本的4.29%；管理费用共计75.8亿元，同比增加10.38%，占比5.86%；财务费用共计28.41亿元，同比增长46.54%，占比2.2%。
除此之外，开发成本中流向政府的部分还包括正常的税收。以万科为例，2008年，公司实现营业收入409.92亿元，归属上市公司股东的净利润40.33亿元。当年，公司缴纳的营业税金及附加为45.34亿元，所得税费用为16.82亿元。两项税金合计占当期营业收入的15.2%。
业内专家指出，2008年，房地产行业的平均销售毛利率在30%左右，税金之外的各项成本占收入的七成。而去年资产减值损失、投资收益等因素变动也对地产企业的净利润产生负面影响。
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| 责任编辑：秦延超 |
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