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| 来源：经济参考报 发布时间：2009/7/22 15:16:42 |
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坊间流传的二套房贷收紧的消息终于得到证实：中国银监会主席刘明康日前表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。
有关专家表示，这体现出监管机构和银行开始对楼市急速上涨抱有警惕，在实体经济没有全面复苏的前提下，楼市和房价过快上涨，房地产贷款扩张太猛，可能会积累金融风险。
一些城市二套房贷已经收紧
刘明康在日前召开的银监会2009年第三次经济金融形势通报会上强调，当前，要特别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等新的风险点。要切实加强风险管理，进一步优化信贷结构。
刘明康提出，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭“假首付”现象的发生。
上海某贷款中介机构的负责人则告诉记者，7月1日以来，上海多家商业银行的确对二套房贷政策有所“收紧”，更确切地讲是“严格执行起原来的政策”：办理周期拉长，从“按人放贷”恢复成“按户放贷”，从而恢复了“40%首付、1.1倍利率”二套房贷规定。
这位谙熟银行业务的负责人说，原先央行对二套房贷的规定，是“按户放贷”，但是许多商业银行可以通过“按人放贷”打“擦边球”，比如夫妻双方各以主贷人的身份申请贷款，虽然对家庭来说是“第二套房”，但各人却都是首次贷款，从而绕过了二套房贷的政策。不过，“进入7月以来，绝大多数银行不再这么做了”。
“我们还没有接到二套房贷变化的通知，近期投资客出手的情况比较多，按揭没有出现问题。”满堂红地产深圳福田南片区负责人裘小姐告诉记者，总体而言，这一段时间以来，深圳房地产信贷环境没有太大变化，但业界对于二套房贷政策收紧的预期却比较强烈。
今年以来，随着房价不断攀高，国内一线城市的银行监管部门不断地提示风险。如4月上海银监局连续两次发出通知要求严防违规房贷，在其公布的《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》中就明确：除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%。深圳银监局在近期召开的年中工作会议上，也对辖区内各家商业银行发出了风险提示，要求严格执行国家二套房贷政策，防止违规放贷。
两大原因导致二套房贷放松后“刹车”
长期以来，由于国家对于二套房贷的政策以原则性为主，各家银行在执行过程中有较大灵活操作的空间，比如“人均平均面积”如何计算，“家庭人口”如何界定，都是可以做文章的地方，如果银行认定客户违约烂账的风险不大，可能就比照首套房处理。因此尽管监管部门对于二套房贷首付四成的规定是三令五申，但在执行过程中，采取各种手段突破硬性规定的案例并不少见，可以说这一政策的执行是“外紧内松”，这也是银行收紧二套房贷之前的普遍写照。
据了解，近期楼市快速上涨，“虚火”上升，是银行收紧二套房贷的主要原因。中国指数研究院数据信息中心的监测显示，2009年上半年，我国主要城市住宅市场成交量基本恢复到2007年上半年水平。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市同比增幅接近或超过100%，深圳的成交量同比更是增长150%。
受投资客卷土重来、通胀预期加剧等因素影响，近期一些城市房价更是上涨得让人心惊肉跳。按照中原地产的统计，6月份深圳一手房的成交均价为14908元/平方米，而1月份的成交均价为11045元/平方米。也就是说，半年时间，深圳房价涨幅已达35%。北京、上海的情况与之类似。有的城市房价更是全面超越前期的高点，今年1月至5月，南宁市新建商品房成交价平均为每平方米4500.22元，与去年同比增长9.81%，创出历史新高。
“在实体经济没有全面复苏的前提下，楼市和房价过快上涨，房地产贷款扩张太猛，可能会积累不良贷款。”深圳社科院城市营运中心主任高海燕说，目前楼市的投机气氛可谓是炙手可热，银行收缩房地产信贷是有理由的。
上海某贷款中介机构的负责人告诉记者，根据常规的节奏，一般银行是一、二季度“大量放贷”，三季度“维护老客户”，四季度放贷“半停工”。6月底以前，许多银行已经早早消化完全年的放贷额度，下半年已没有太大的放贷压力，所以现在回归于政策，其实是“顺水推舟”的事情。
政策微调能否抑制楼市“虚火”
二套房贷收紧的消息传出后，网民们对此反应不一。一项由新浪网组织的调查显示，3396名网友中，有63.6%的人支持收紧二套房贷，54.0%的人认为受影响最大的将是炒房客，64.0%的人表示自己不会因此而推迟买房。由此可见，大部分的网民认为二套房贷收紧能够有效抑制楼市“虚火”。但也有网友表示：“第二套房的定义一直模棱两可，就像自家的小姑娘，怎么打扮都行。因此，再怎么收紧政策，浑水摸鱼的空间仍在。”
深圳大学国际金融研究所所长国世平说，今年上半年我国新增贷款就超过7万亿元，这一数字远超全年新增贷款5万亿元的目标，全年信贷增长超过10万亿元似乎已无悬念。有些贷款没有进入实体经济，反而进入了楼市、股市，这样看，国家一定会收紧信贷，楼市调控政策发生变化是必然。
一位上海银行界的业内人士则认为，长远来看住房信贷仍然是银行偏爱的优质资产，银行不会轻易在这个“兵家必争之地”后撤；况且，从2008年金融危机爆发以来的情况来看，中国的房地产开发贷款和个人按揭贷款虽然不良率有所上升，但总体上风险处于可控状态。因此不必过于忧虑房贷的风险，银行对住房贷款依然看好。
值得注意的是，央行已经对货币政策进行了微调。7月9日，央行发行2009年第24期、第25期中央银行票据。其中，第25期中央银行票据为一年期票据，该期中央票据的发行，意味着一年期央票发行经过7个月的停歇后再度重启。
“这是一个信号，说明国家已经注意到了经济运行过程中‘虚火’上升的现象。”国世平说，如果二套房贷收紧的话，将有力地打击炒房客，房地产市场有可能重新进入调整期，毕竟“今年以来资金推动型的楼市上涨得太过猛烈了”。
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| 责任编辑：秦延超 |
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