北京二手房市场的供不应求令去年基本绝迹的短炒房,从今年二季度开始卷土重来。房价飞涨的背景下,二手房市场再现中介公司“现金收房”衍生的“击鼓传花”,而短期转手的高额利润也导致二手房业主将房源加价挂牌的现象越来越多。
三手房、四手房增多
据介绍,一般成交两年内再次上市交易的房源称为短炒房。这其中除了业主、个人投资客之外,还有一种方式就是“现金收房”,一些房虫或者小型中介公司用现金方式预付收房订金,业主出于对中介公司的信任,把房产证交给中介。这当中由于未完成过户手续,中介利用房产证高价转卖或抵押变现。采取此种收房方式完成交易,中介公司的利润可达房屋售价的10%以上,而正常情况下,中介公司收取的佣金也就只有3%。
在2006年和2007年房价飞涨的时期,“现金收房”曾是业内流行的赚钱之道,但随着国家政策的严厉打击和去年市场的低迷,中介担心房子“砸”在自己手里,不敢再轻易出手收房。
不过,随着今年楼市逐渐回暖,二季度以来短炒房现象又开始增多,不少二手房几经转手变为三手房、四手房。
据悉,2008年完成交易的二手房在今年上半年选择再次上市的比例达到了5%左右。而在2007年及以前完成交易的二手房再上市的比例仅为1.5%,市场投机趋势明显在加强。
短期炒房收益惊人
“上半年房价的快速上涨使得短期炒房存在巨大的利益。”中大恒基市场部经理张大伟告诉记者,在7月前半月房价上涨4.1%的市场情况下,短炒房的投资收益惊人。不仅如此,由于近几年的价格除2008年外,一直保持疯涨,所以中期二手房投资获益也非常可观。
张大伟给记者算了笔账:5年内二手房源再上市最高投资收益达117%。如果按照贷款首付30%计算,5年内二手房再上市,不计算出租及贷款利息的话,最高获益将是首付金额的350%。年初购买的也能获利首付的95%,收益非常惊人。
由于需求旺盛,目前北京二手房房源十分匮乏,在供不应求的形势下,二手房价格急速攀升。数据显示,7月上半月二手房均价11820元,比年初的成交均价8900元累计上涨幅度已达32%,成交量也同比上涨5.9%。
警惕短炒背后风险
业内人士认为,由去年年底出台的减免征营业税政策使滞涨一年的房产市场恢复活跃,但是在一定程度上也带来了市场投机的可能。目前二手房市场已经表现出浓郁的投机气氛。
尤其是“现金收房”在此前遭到国家政策限制之后又以另外的一些形式出现,如全款公证。“一些小中介公司或个人投资者以个人名义给原房主做全款公证,全款给房主换取房主的委托过户公证书。然后再次加价出售,这么做不用过户,只需要缴纳210元的公证费,就可以获得一定期限内的房屋所有权。然后将房源继续挂出高价出售。”一位业内人士告诉记者。
张大伟表示,在高额收益的诱惑之下,除了个人投资者加价转手,中介“现金收房”的变种很可能继续出现。包括限时代卖等约定期限定价代售的一些小中介公司的业务很可能重新出现在市场上。
不过,短炒房的背后也隐藏着重重危机。一些黑中介预付订金并拿到房产证后,可能采取不正当手段将房产变现后溜之大吉。在这种情况下,业主将遭受巨大损失。
此外,由于目前楼市存在诸多不确定性,房价“拐点”随时可能到来,一旦出现降价,个人投资客手中的房源将急剧贬值。
2007年的深圳楼市就曾出现短期炒房潮,但在2008年楼市走上下坡路后,不少炒房客出现了资产大幅缩水甚至破产的情况。
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