虽然建行新闻发言人否认了“停止二套房按揭贷款业务”的传闻,但这个传闻并非空穴来风。理财周报记者从房产经纪公司了解到,今年二季度起,建行与房产经济公司的合作比较少了,只做一套房,很少做二套房。
事实上,不仅仅是建行,原先采取凶猛“返点”策略的兴业银行(601166)也已收缩战线。
原因无它,只因银行房贷全年指标任务大部分在上半年已完成,不少银行也有减少佣金(即返点)比例的想法,更借机梳理对中介“又爱又恨”的情结。
返点是房贷潜规则
常先生6月份通过中介公司看中了上海静安区一套二手房,决定出手买下。
看房过程一切顺利,中介服务热情。买房前,他通过银行工作的朋友了解如何办理房贷业务最省利息,朋友给他介绍了深发展的气球贷和双周供,不仅享受优惠利率,还可以省下一笔不错的利息。
虽然前期还款压力大了些,但常先生看在省利息的份上决定选择朋友介绍的客户经理办理房贷业务。
等他将所有的资料准备好办理房贷手续时,中介突然开始刁难他。一会儿和他说,要到郊区办理手续,或者各种手续非常拖拉。
“原先热情的服务怎么突然转变了,而且我无意甩掉中介不给服务费啊,”常先生感到有些困惑,并认为中介态度180度急转必有原因。
刁难几天后,中介向常先生“摊牌”:“到我们指定的银行去办理贷款。如果你指定要深发展,那么也要到我们指定的深发展支行去办理。”
如此强制指定的原因只有一个,对方客户经理会给回扣。如果常先生自己与银行接洽办理房贷,中介就拿不到银行给的回扣了。
这里所指的回扣在行业称为“返点”,像常先生近100万的贷款,中介可以拿到七八千的回扣,即返点千分之八。这样一笔不小的佣金,中介当然不会轻易放过。
事实上,“返点”行为在房贷这条食物链上早是默契的潜规则。
“如果是大型中介,银行将返点佣金给中介;如果是小型中介,它则依附在大型贷款公司身上,银行的返点是给贷款公司,”一位房产中介人士向本报透露道。
建行所谓的停止二套房贷款业务,更确切地说是停止返点行为。没有了返点佣金,中介自然与建行的合作减少。
建行敢打破行规的“牛气”来自于上半年房贷市场交易量大幅上升。央行的数据显示,上半年全国个人住房按揭贷款增长4661.76亿元,同比增幅超过150%。
同时根据建设银行(601939)公布的上半年信贷投放情况来看,截至6月末,建行人民币贷款新增7085亿元,新增额位居同业第四名,当年新增19.77%,创造了该行多年来的最高水平。同时,建设银行确定全年贷款增量目标约为9000亿元,鉴于上半年新增贷款已达7085亿元,未来的贷款空间已经相当狭窄。
已完成房贷指标的建行显然“无心恋战”,不会像上半年那样为抢房贷业务放出高比例返点。
一位贷款公司的工作人员向本报透露道,“今年二季度以来,建设银行与房产经纪公司的合作就很少了,建行一般不向二手房购房者放贷,只做一手房业务。”
又爱又恨的恋人关系
对于返点行为,于银行而言,是又爱又恨。
银行与中介看似“你中有我,我中有你”,其实两者是相互博奕,又谁也离不了谁。
“在国外,贷款公司就是要银行的返点生存的,它做的是批量业务,起到为银行把第一道关的作用,”某业内人士向记者表示道,“国内有些大型中介,本身的二手房交易量比较大,所以不需要通过贷款公司,银行直接找到他们合作。”
由于二手房买卖双方多数是中介撮合成交的,中介手上最重要的砝码就是客源,在银行想做生意时,议价权完全掌握在中介手中,自然谁给的返点高,客源就往哪里领。
在这条生物链上,本来大家有个“君子协定”,比如统一返点千分之五。在信贷政策收紧、信贷员朝南坐的时候,大家也相安无事。但是,在一个有竞争的环境中,这种局面很容易被打破。
挑起“是非”的有想做得更大的银行,或者同一银行下不同支行,甚至同一支行下不同信贷员,大家都是要“抢饭吃”。
“返点的比例是银行返给我们客户经理,比如我们银行是千分之八,然后我们再返给中介。”一位南方股份制银行的房贷客户经理向本报记者透露道,“你要返多少给中介,就看你自己了。”
“你和中介的关系好坏,也看自己本事。反正蟹有蟹路、虾有虾路,当然中介不仅仅是看你返利高不高,还要看你在银行的能力强不强,比如审批速度是否快,是否能申请到优惠利率等等,中介手上的银行关系肯定不止一家。”
采访中,记者听到这样的一个竞争故事: 兴业银行为争夺房贷市场,拿出了千万营销费用“铺路”,不仅给市场很高的返点,而且给房贷客户最优惠的政策,尤其是转按揭的客户。这一抢果然有效,光抢到工行的房贷就有上百亿。
挑拨的不止是银行本身,还有中介。“只要有一家银行返利高,中介自然对返利低的银行有话说,逼着大家跟进。”
据记者了解,原先市场上的返利比例在贷款总量的0.5%左右,后来越涨越高,涨到1.5%-1.8%。
记者在网上看到一家远盟投资贷款公司的广告贴,声称“沪上最高返利”:贷款额15万-30万,返7点(即0.7%);31万-60万,返9点;61万-100万,返10点;100万以上返11点。
这个返点比例是贷款公司返给中介的比例,其拿到的银行返点比例更高。这个帖子中表示可操作银行是兴业银行、中国银行(601988)。
现在,随着二手房交易量的萎缩,以及房贷政策的进一步收紧,许多在上半年大肆返点的银行已经收缩战线,使得目前市场上的返点比例重新回归到0.5%左右。
于银行来说,自然是能不返点就不返点,因为高额的返点已经使得银行利润越来越薄,甚至贷款前几年面临亏损的局面。
上述信贷员告诉记者,“银行曾经算过一笔账,100万的贷款,客户还贷时间超过3年,那么银行开始赚钱。如果客户在3年内提前还贷,银行极有可能面临亏损的局面,如果当时返利很高,资本成本也高的话,等于白干。”
一位国有银行的内部人士向记者透露,该行房贷的筹资成本在3.45%左右,房贷的贷款利率在4.49%,这在银行息差收入中并不高。
如果是一些新进入的外资银行、中资小银行,其资本成本更高,如果利率更优惠、返点更高的话,明显利润大为下降。
事实上,银行这几年开始“甩”开中介,进行独立行动。早在今年年初,中信银行(601998)和交行就开始在北京试水二手房全程服务,深发展也在北京和深圳推出试点,后农行推出了“二手房买卖直通车业务”。
据悉,在二手房买卖交易中,买卖双方都各需支付一笔佣金:0-50万区间,佣金1.25%;后面的50万-100万区间,佣金0.875%;随后的100万-200万区间,佣金0.5%。此外,如买方办理按揭,还需支付一笔千元的评估费。
现在由银行搭建二手房交易平台,同时为客户提供全程的一条龙服务,省却客户银行、中介两边跑的麻烦,而且审批速度也大大提升,对客户省力又省钱,银行也不必拿出高比例的返点。
听起来是件不错的事情。但问题的难点在于,房源市场。中介是牢牢地掌握着房源市场,银行与客户均很难绕开。银行自己充当“房产中介”仅仅是个互补,要想完全甩开中介很难,房贷的这条生物链仍然是环环相扣。
借款人被挡在门外
眼下,二套房贷收紧的《通知》已经颁布了近3个星期,收紧政策的影响已开始显露。记者从上海凯弈投资咨询管理有限公司获悉,该公司有不少二套房购房者的贷款申请频被驳回,有些资金不足的购房者甚至取消了购房计划。
有一名温州投资客购买了一套上海虹口区的物业,首付成数达到了二套房贷的要求,但他向银行申请贷款利率下浮30%。银行最终驳回了该客户申请的100多万贷款,但客户一定要求按优惠利率来贷款,因此最终放弃了购房。
另一位浙江籍购房者,买了一套浦东的物业,但因首付3成最终被银行驳回贷款申请,无奈之下他只得补缴了10%的房款后再次申请贷款。“有些浙江投资者有资金,但偏偏喜欢利用利率优惠的银行贷款来买房投资以增加自己资金的灵活性。” 凯弈投资副总经理赵炜告诉记者,但那些资金不够充裕的投资者由于不能承受较高的首付比例,而取消投资计划的也不在少数。
类似这样的例子在7月下旬屡见不鲜,北京“伟嘉安捷”向本报透露,从目前北京各家银行第二套房贷款政策执行情况看,四大国有银行严格遵从“9•27”政策,首付40%,利率上浮1.1倍即6.53%。其它商业银行也逐渐收紧二套房贷政策,严格审查借款人个人征信、要求出示银行流水及对账单等;二套房贷收紧使得不符合要求的借款人“挡在”政策门外,阻碍交易增长。另一方面,部分借款人因二套房贷政策“回归”原有状态,上调贷款利率后不少准备再次贷款的人产生购买迟疑,这些都是影响7月房贷市场交易上涨的主要因素。
随着7月楼市的降温,房贷业务量涨势即止。赵炜预计,由于7月新房和二手房成交量双双下挫,二套房贷申请又频频被银行驳回,8月贷款业务量可能出现30%左右的降幅。
二套房认定仍存差异
施女士在7月初看中一套房子,当时向附近的上海银行负责房贷的客户经理咨询时,对方初步了解施女士的情况后,确定表示“首付3成,贷款利率下付30%,一定没问题”。
这是施女士购买的第二套房子,原先的一套房子仍有四十万的贷款。上周,当她再次向该客户经理咨询时,对方显得支支吾吾起来,表示有难度,需要看施女士是否能开出较高的收入证明。
短短一个月,政策迅速收紧。
其实早在今年3月的时候,国家就已有意向收紧二套房贷,各家银行就已经严格掌控房贷力度,特别是针对二套房贷审批相对谨慎。
但是,当时各家银行仍暗中松绑二套房贷,尤其是4、5月份房价上升带动的交易量上升,不少银行仍然可以给客户申请到7折优惠利率。
浦发银行(600000)的一个客户经理甚至建议客户,“找中介想办法”,由客户直接向中介表明需要申请7折利率、首付三成,然后中介再通过各家银行关系找到愿意做的银行。
“现在能够下浮10%不错了,下浮30%的银行几乎没有了,”凯弈投资向记者表示道。
利率下浮30%目前确实很难申请,但是对于二套房的认定,记者发现各家银行仍存差异,打擦边球。
在本报记者暗访中,上海农商行的客户经理就告诉记者,如一套房贷款还完,二套房申请首付3成、7折优惠利率就容易了;招商银行(600036)只需要看在上海的购房记录,外地的房子没有贷款即可算为首次购房。
广州光大银行某支行则表示,若第一套房已卖,可下调30%,具体比例根据是否超该城市人均居住面积而定;兴业银行的一位负责房贷业务的左经理这样告诉记者,“若二套房面积低于91平方米可以贷8成,贷款时可以说,第一套房面积太少,想买大一点,以申请下浮。”
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