9月4日,上海恒盛地产通过港交所聆讯,重启在港融资计划,拟募集15亿美元,这也是18个月来第一家赴港上市的内地民营地产企业。
8月27日,万科公告新一轮融资方案,拟以公开增发方式发行募集资金净额不超过人民币112亿元。这是继8月18日万科拿下建行500亿元人民币授信额度后再次发力。
在市场上一向谨慎的万科屡屡出手融资,背后是一场大规模的房企融资大战。
“资金饥渴”,房企频掀融资热潮
从去年四季度以来执行的适度宽松的货币政策,及其带来的充足的流动性被认为是房企融资速度加快的重要推手。国家统计局公布数据显示,1—8月,房地产开发企业本年资金来源近3.4万亿元,同比增长34%,其中国内贷款7384亿元,增长46%。
湘江伟业董事长方明理认为,上半年房地产市场的异军突起,业界对后市的预期十分乐观,不仅直接激发了企业的融资愿望,也吸引了许多企业进入房地产市场,市场竞争加剧,融资热就成了必然的结果。
实际上,一直以来,房地产业都属于资金十分“饥渴”的行业,对融资有很高期待。中原地产一份研究报告显示,2008年国内排名前十位的地产企业平均负债率高达65.7%,一般地产企业负债超过50%。下半年起,地产企业纷纷加大新开工力度和土地购置规模。进入8月份,房地产投资增速、新开工面积等数据环比出现较快上涨,1—8月,全国完成房地产开发投资2.11万亿元,同比增长14.7%,增幅比1—7月提高3.1个百分点。8月当月,商品房施工面积和新开工面积分别上升10%和15%。在这一背景下,企业对资金的需求正在膨胀,寻求上市融资变得更为迫切。
“目前房地产商对房产的定价过高,挤出了相当一部分消费需求,很多购房者在观望,致使开发商资金回笼困难;另外,一些开发商的捂盘惜售也造成了资金周转的困难。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为。
“地王”频现,中小企业仍缺融资渠道
在这轮融资盛宴中,央企地产公司出尽风头。
7月15日,保利地产(600048,股吧)向包括中国保利集团在内的8名特定对象非公开发行3.3亿A股,募集资金78.15亿元。稍后的7月25日,招商局集团旗下的招商地产(000024,股吧)发布公告,将向不超过10名特定投资者发行最多2亿股,发行价格为28.12元/股,预计融资金额不超过50亿元。重启IPO 的中国建筑也在招股书中说,会将募集资金中的80亿元投向旗下中建地产的24个项目,这些项目建筑面积总和高达652万平方米,这意味着这次融资将用于开发中建地产一大半的土地储备。
据统计,从今年2月至今,11家央企地产公司的融资总额达831.8亿元,其中来自银行授信的资金为345亿元,各种增发融资额为405.5亿元,其余81.3亿元则为发行公司债以及向金融机构借贷。
与央企和大型房企的大规模融资不同,一些中小企业无法上市融资,也很难得到银行的贷款,融资渠道不畅,在竞争中处于劣势,本轮房地产市场融资热潮存在着明显的不平衡现象。
尹伯成认为,央企地产公司在融资渠道和融资成本上有着民企无法比拟的优势,政府的投资更多的给了央企,而央企又会通过旗下子公司将资金投入房地产市场,这也使得央企地产公司在拿地时“财大气粗”,创造了一个个“地王”记录。
融资囤地,可能加剧房价上涨
北京市房地产交易管理网最新数据显示,今年8月份,北京期房住宅签约总量为12117套,环比下降5.63%。进入9月,全国房市交易量涨跌互现。方明理认为,如果大规模融资进入项目开发领域,会增加市场供应,从而稳定房价;同时固定投资的增加,也能够促进整个国民经济的发展。
然而,今年前7月,全国房屋新开工面积5.50亿平方米。在融资热潮下,项目开工回暖的速度远远滞后于市场成交的回暖速度。尹伯成表示:“有些开发商是为了囤积土地而融资,而房企融资的成功,会降低开发商用促销回笼资金的愿望,进一步助长开发商的捂盘惜售行为,加剧房价的上涨”。
买地—圈钱—再买地,在资本市场疯狂的2007年,如此循环的资本运作模式让不少地产企业获益匪浅,也引发了房地产业的泡沫。在近几个月多个城市房价出现大幅上涨的情况下,资金过度涌入房地产行业容易造成新一轮的泡沫。为了遏制这一现象,证监会有关负责人曾在公开场合表示,对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,不予核准。
方明理认为,国家应完善房地产开发配套设施,包括增加土地供应量、打击囤地行为、监督开发商如期开工、加强闲置土地收回制度的执行力度等,警惕融资用于囤积土地。“只有把融资真正用在开发建设上,这一轮的房企融资热潮才真正有利于房地产市场,拉动国民经济的发展。”方明理说。
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