过去说“一铺养三代”，主要得益于过去商铺供应量少，而且很集中，而如今商业综合体遍地开花，简单地买一个商铺有可能是“三代养一铺”。
这或者是对商业投资市场已经发生了转变的一个很好的诠释。
就昆明而言，1989年后商业基本集中在青年路、三市街和小西门一带，城市中心单一。如今随着大项目、大体量商业中心落户各个片区，位于昆明传统商业中心周边的城市副中心相继崛起，商业体量供应加大，这些城市副中心区域内商铺的价格也被提升。当然，要买好铺，只有精选，才有可能获得好的盈利空间。
在这一轮房地产的快速发展中，商业地产投资也成为一个诱人的香饽饽，不管是开发商还是投资者都想咬一口，但当商业投资价值和利好逐渐被透支时，商业地产该以什么样的角色示人，又该如何正确看待商业地产投资，都成为大家热议的焦点。
历程
商业地产开创出新路子
说起昆明最早的商业发展，首先要从1989年青年路的改造说起。当时青年路服装批发商家集体搬迁到五华区政府投资改扩建的螺蛳湾农贸市场，形成了新建的螺蛳湾商品批发市场。这也是昆明早期商业的雏形。
此后的1993年到1997年，樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦、天元大厦、昆百大新纪元店相继建成并开业，成为昆明第一批成型的商业地产项目。2000年前后的柏联广场、鸿城赛特、金碧辉煌、益珑大厦等市中心区项目大量开发，成为最早的“单体型复合体”商业地产项目。2005年后开发的新亚洲体育城、世界城ShoppingMall、大商汇、顺城、南亚风情第壹城等“城市综合体”项目，开创了一种不同于传统住宅地产和传统商业地产的新路子。
在昆明商业地产的升级换代过程中，商铺价格翻番，商业也由最初的底街临街、底街商铺发展到主题式商场，定位更清晰，消费人群更细分，商业地产的分布由单一的三市街向周边扩散，尤其随着城中村改造项目的进行，诸多商业综合体被规划、建设，昆明城市商业中心将实现由传统的“一”向“N”个的大转变。
三方视角
开发：商业地产香饽饽并非人人都能吃
纵观各大商业综合体，要么是一站式购物，要么是世界级商业配套，总之，商业地产似乎已经成为一种时尚。
日前，中国商业地产联盟副会长、秘书长王永平在昆明讲到商业地产时称，“商业地产开发比住宅开发的门槛更高，技术含量更高，因为它不仅要面向品牌商，还得面向客户。无论是周边人口、项目商业规划等，都将影响到一个商业的成功与否，所以商业地产开发，复制性很差。”
目前的发展现状是，由于住宅遭受限购影响，一些企业纷纷转型做商业地产，主要表现为这样的类型：一是企业主动转型，比如万达、华润、中粮等大企业都是有备而来。所以转型在资金、商业模式、人才、战术等方面都是做了充分的考虑。其二是被动转型，比如拿地时，土地性质决定，必须要做到多少的商业，如果不完成商业指标，那预售证等都拿不下来。其三是盲目转型，看到商业地产很火，或者有企业做商业地产赚钱，于是转型去做商业地产。最后一种是心动转型，拿到做商业地产地块，于是就做了，比如海底捞转型做城市综合体。
对于很多企业而言，选择进入商业地产，是奔着利益而来的。某国行投资者认为，与住宅地产相比，同等地段上，因规划的不同，商业地产与住宅地产的价格差很明显，商业地产的回馈速度也较快。尤其对于那些只以开盘售罄来衡量商业性项目成败的企业来说。
此外，政策方面的挤压效果也很明显，作为中小型房地产企业来说，要有很快的收益，就得进入做商业地产。
昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远则认为，对于商业地产项目而言，能够销售的体量并不多，很多品牌开发商的综合体以自持为主，同时，商业铺面的销售情况，也并不能体现商业项目的具体价值。
|
