“蛋糕有多大”这个命题，经过求证，确切地说，没人能给出这个答案。房地产资深人士甄昊元的描述或为一注脚：根据哈市每年商品房供应总量、销售面积和新结婚人群综合指数考量，哈市楼市潜在的消费客户群，平均每年保持在10万至11万人。
而按商品房年实际销售面积600万平方米至700万平方米算，这块“蛋糕”，至少有6万至7万人“垫底”。也就是说，一年内，我市至少有6万至7万人在以买房、换房的方式，消费着冰城整个楼市。
七八成房子让本地人买走
在甄昊元眼里，去年，这种消费达到历史峰值。一年中，形形色色的人群，或自住、或投资、或为孩子置办学区房，大伙出于不同目的，用同一种方式——出手购房，搅热了楼市，拥揽8.9万套商品住宅入怀。
在消费群体不断攀升追捧之下，今年前三月，哈尔滨搜房网结合哈尔滨网上房地产网上备签实现的楼盘销售数量显示，全市商品房交易量突破1.5万套，3月份，各大楼盘即爆出冷门，实现7535套的销售业绩。
分析楼市背后庞大消费群体结构所占人群比，哈尔滨市房地产协会会长李延德说，占据消费主场、有绝对消费能力的仍然是本地市民，他们几乎占据了整个消费楼市份额的70%至80%；外来务工人员，投资、投机者微乎其微，只占市场微小份额的2%至3%。
哈尔滨市民政局提供的数据佐证了这种观点：2012年，哈尔滨市新结婚人群达到12万余对。新婚人群步入婚姻殿堂之时，伴着筑造爱的小屋、买房置业，直接促使去年楼市的“量价齐升”。
而作为本地刚需的另一部分强大群体，像《贫嘴张大民幸福生活》中主人公一样，一家人告别“蜗居”，以小换大的改善型“本土居民”频频出手购房，支撑了楼市成交量的另外份额。
恰恰，来自外来务工人员对楼市消费的奉献值，也在逐日放量提升。
哈尔滨市农委劳动力转移办公室主任徐广英透露，目前，哈市共有外来务工人员30万，每年新进城人数约2万至3万。背井离乡，漂泊异地打拼，能在城市安家落户，成为绝大多数打工族心中美好的蓝图。
负责外来务工青年就业指导培训工作的团市委城区部陈部长乐观地说，目前，我市外来务工人群中，18岁至35周岁青年，每年约有4000人至5000人有能力在哈尔滨置业安家。
供求平衡 市场进入冷静期
有了这些消费群体的强大支撑，当前我市楼市供需现状如何？
“稳健，平稳健康发展，整体基调基本保持了供求比的平衡”。甄昊元肯定地说，买的卖的，都开始进入理性成熟期，房地产市场不再一窝蜂，市场层面直接表现出开发商不再盲目操盘，消费者也不再盲目连夜排队抢房。买卖双方，尽需所为，针对市场下单。
黑龙江日月地产营销策划机构韩雪姣，给出刚刚过去的哈尔滨4月商品房供求关系比：0.78∶1。这说明，4月哈市商品房市场供求关系基本与上月保持平衡，市场进入稳定期，预计短期内整个楼市市场层，也将不会出现大幅度波动。
哈尔滨市政府经济运行监测中心公布的数据显示，2012年年末，哈市人均住房建筑面积36.75平方米，比2007年末提高8.66平方米，五年年均增长1.73平方米。高于全国人均住房建筑面积。
人均住房建筑面积增长较快，但我市新建房屋建设理念与发达城市相比表现滞后，开发商对小区品质投入不足，新建住宅小区设计风格、总体绿化水平、配套服务设施等都有待提高。
今后一段时期，哈市仍以保障刚性和改善性住房需求为着力点，加快普通商品住房尤其中小套型普通商品住房供给，满足多数普通居民家庭及周边县(市)来哈购房者的住房需求。
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