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| 业内:2008年基本没有房企赔钱 2009年不折腾 |
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| 来源：羊城晚报 作者：赵亚洲 发布时间：2009/1/17 11:03:58 |
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“2008年，总说房地产业很难过，但基本没有房企是怎么赔钱的。”某地产业内人士坦言：高地价项目在2008年基本尚未进入市场，而真正要清算泡沫时代的后遗症，还要等到2009年的成本关。
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现象 ：“被迫高档”与“精细化”的悖论
2009年，随着越来越多高地价地块开始滚动入市，昨日的疯狂将残酷考验开发商的成本关。面对这些贵价地块，除了退地、停工、封盘等较消极的方法外，也有开发商以更好利用土地为出发，寻求突破点。目前市场上最常见的方法是提升项目的档次，以更顶级的豪宅来“陪衬”更金贵的土地。
比如花都山前大道某别墅盘，于2006年底协议转让，当时地价不菲。在历时两年的规划中，开发商数易其稿，每次都往高档、精细化上做产品。“是危机，也是机会。”该开发商坦言，假如不是成本关的压力，他们在产品方面不会如此用心。
但也有业内人士对此表示担忧：在目前的豪宅市场销售缓慢的情况下，这种“被迫高档”的楼盘一旦定位不对，或者本身并不具备做豪宅的条件，将可能面临更严重的销售压力。
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现象 ：“昨日的疯狂”与今日的“灰色操作”
回顾2006年、2007年拿地之盛况，不少开发商仍心有余悸。对于这段疯狂的时期，某上市公司高层曾表示，那几年光买标书花的钱，以及把保证金打入土地储备中心指定账户所损失的利息也有几百万元。“面粉贵过面包了。”该高管连连摇头感叹。
面粉贵过了面包，怎么办？除“被迫高档”外，也有一类开发商以“灰色操作”来度过成本关。比如往面粉里多“兑些水”，这就是目前十分常见的“灰色地带”———改规划。
将项目的建设密度改大，以增加利润率。特别是对于一些老城区占地面积不大的地块，尽量做多一些单位进去，增加密度，多卖出几套，便分摊了成本。对此做法，某业内人士坦言，风险非常大，一着不对，全盘皆输。
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现象 ：“不折腾”与“折腾不起”
“2009年不折腾了。”某一直被外界猜测资金关难过的地产大鳄，其高管引用了一句很流行的话来形容前几年购进的高地价土地。所谓“不折腾”就是指“把能退掉的退掉，能不开工的不开工”。
据坊间传闻，已经有两块地王被退还给政府。地方政府肯收回土地，对开发商来说确是一个好消息。不过政府不可能替开发商的所有冒进埋单，退地也肯定并非毫无损失。因此更多的开发商是采取停工封盘的措施。
但停工封盘也不是万全之策，至少它是一块巨大的不会流动的资金，对于自有资金不足的房地产企业来说，不动也要付出极大的资金压力。所以，前几年越“折腾”、越“激进”的企业，最近的不利传闻也就越多，其中多为资金链断裂的传闻，因为，要“不折腾”也要“不折腾”得起才行。
改规划：“灰色操作”做“金面包”
改规划，增加建设密度，在金贵的用地中尽可能塞进更多产品，以达到成本与收成的平衡，实现利润最大化，是某些高地价土地的“非常手段”。
显然，改规划要征得有关主管部门的“绿灯”放行，其中所涉及的灰色地带的操作，此处暂且按下不提。只论改规划后，新规划后的房子格局或将不可避免地带来密度过大、设计不合理等弊端，开发商又将如何应对？
案例：老城某盘“格局”好奇怪
“又不是烂尾楼改造的，又不是地产‘初哥’，为什么‘格局’做得这么奇怪？”在老城区某盘踩盘时，几个地产业内中人不免嘀咕。该盘两梯七八户，格局局促，尤其是一些设计，客厅狭长、走廊很长、有些房间开间却不足2米，摆明放不下一张床，如此设计让业内人士大呼“离奇”，因为该开发商多多少少在业内也算有口碑，是二线品牌开发商，旗下可圈可点的物业也不少，怎么会做出这样的户型？后来，记者探得内情方知，原来该地块为2007年底拍卖所得的烂尾地，地价不菲，楼面地价接近7000元/平方米，又涉及部分回迁问题，可以说成本极高。而目前该地头的楼价普遍在1.3万元/平方米左右，假如不多做一些单位出来，要做到“有得赚”非常难，因此，才会挤出一些“离奇”的户型来。
点评：边角料怎么销售是个问题
面粉贵过面包，所以只能做个“金面包”出来，在有限的空间里，做利润最大化的设计。且不论改规划的“灰色”设计操作性如何？便算是做了出来，能否对市场胃口仍是未知数。老城区的楼盘还算好，再差的单位只要价格低一些还是有人来买，但假如是近郊的项目出现类似的“边角料”，又如何才能销得出去呢？这样的做法无异于雪上加霜。 (詹青)
封盘:“面包”卖不动？不做也不卖！
最近不断有开发商封盘、停建的消息传出，然后又不断地有开发商出来“澄清”、“辟谣”。正所谓无风不起浪，其中有部分真如开发商所“澄清”的那样没有停工封盘，但很大部分停工封盘是存在的事实。主要原因？当然还是资金和成本压力过大。
案例：销售惨淡干脆熄火
去年底，有开发商在公开场合表示会减缓那些无法畅销的产品的开发速度。现在看来，部分开发商不止是减缓速度那么简单，甚至干脆就停工封盘。
位于海珠区的某大开发商的大型项目，从几年前就开始传出规划、动工的消息。但直到去年，据说才开始默默地进行了一波销售，销售情况如大市般非常不理想。结果，开发商干脆停止了该楼盘的销售及建设，全力投入目前销售得仍不错的几个楼盘当中。同样，位于番禺的某大开发商楼盘，去年底推了一轮，一方面是价格因素，另一方面是产品因素，销售非常惨淡。目前到该楼盘现场去看，基本处于熄火状态。
点评：开源困难只能节流
开发商要度过困境，一方面要开源，一方面要节流。但在成本压力下，楼盘的价格难以大幅下调，市场接受度不高，要开源非常困难。因此，开发商只能从节流方面着手，所以造成目前部分楼盘停工封盘的局面。(张秀钦)
死扛：雇新军换新脑卖“面包”
在前几年的牛市中，无论拿地成本、开发成本多寡，开发商总能以种种招数，将成本转移到购房者身上，加价、加装修、卖概念等，收回大把利润。而今市场熊态毕现，能挺住不降价已属不易，更没人胆敢逆势提价转移成本。不能开源，只能节流。于是一些发展商在代理销售环节，放弃使用名牌代理商，而改用一些“新军”做代理，省下一笔大费用，还能换人换新思维。
案例：请代理商弃“大”用“小”
海珠区工业大道南某楼盘的开发商，是房地产界的新军，该楼盘是该公司的“处女作”。据了解，开发商是在2006年前后拿下的地块，当时的地价“很不便宜”。该区域2008年新盘林立，楼价从高位大幅下滑，目前售价在8000元/平方米左右。但该楼盘的价格仍定在1.1万-1.3万元/平方米，带3000元/平方米的精装修。“不是不想降，而是2006年拿地成本高，已经没多少降价空间。”知情人士透露说，再降就是亏本生意了。据了解，该公司老板原本是做贸易出身，转行做地产，本来很想让第一件作品一炮打响，但在现时的经济环境下已无力支付过高的代价，因此在挑选销售代理商时只能另辟蹊径，启用了一支新军，代理佣金结算更为灵活。
点评：省钱、求新一举两得
发展商本身是新军，一入行就碰上恶劣的生存环境，如果过多地依赖要价高的品牌代理商，恐怕成本会更加不堪重负。如今既节省了成本，又在销售思路上注入新鲜血液，可谓一举两得。
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| 责任编辑：赵莉莉 |
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