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| 来源：四川在线 作者：戎明迈 发布时间：2009/1/22 15:55:48 |
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振兴旗帜下，房地产商得陇望蜀。
“房地产振兴规划可能不会给业界带来太多的惊喜”，昨天有华南房地产商对记者表示。原本九个产业振兴规划，后来多了一个房地产，勉强进入高层的“振兴视野”，要求太多的政策倾斜似乎也不现实。
不管怎样，业界对振兴规划的期望还是很高。购房退税、土地出让金减免、90/70政策松绑等政策面的支持大家还在不遗余力地争取。
而在近日，发改委、统计局、央行、银监会、财政部等五部委在北京召开房地产形势分析会，进一步降息和降低存款准备金率是春节后可能出台的楼市利好政策之一。
至于二套房政策，业界大多认为已经“名存实亡”，据测算，这将相当于房价打了八折。
房地产振兴规划的市场呼声
“到底谁疯了？”最近北京政协委员任志强显得很焦躁，作为房地产开发商，他认为北京房价降得“不合理”。
以全国工商联房地产商会副会长的身份，19日任志强在全国工商联房地产商会REICO工作室的发布会上澄清，房地产开发并不是一个暴利行业！实际上房地产开发商的利润率仅在8%左右。
而同样是开发商的北京人大代表潘石屹也在北京两会上有两个提案，“建议降低商业物业出租税”和“让土地交易市场更加透明化”。
在经历了2008年的市场调整之后，高层的政策上升为影响行业景气的重要力量，房地产商力图影响决策的努力更加积极。通过参政议政、行业协会的力量，结合其在经济中的支柱地位，房地产商的话还是很有分量。
十大产业振兴规划，房地产行业排在最后，广州中原地产黄韬表示，这是房地产行业第一次有了“产业规划”，此前只听说过万科的“住宅产业化”。由于房地产行业的地域特征比较明显，国家并没有为房地产量身定做未来的发展方向。
“振兴规划预计还是目前政策的延续”，华南的房地产商大多看淡，但这并不影响他们试图参与决策的努力。
在连续降低利率，降低印花税、土地增值税和契税，减免营业税，对二套房贷实现有限制“松绑”后，开发商的“胃口”越来越大。在他们看来，这些还远远不够，如果银行能够多一点贷款、二套房限制干脆取消、保障性住房暂缓推出、购房施行退税甚至补贴，对房地产行业的促进更大。而在事实上，上海的二套房政策已经更加放开，各地的救市政策更加具体、有力。
近日，发改委、统计局、央行、银监会、财政部等五部委在京召开房地产市场形势分析会，听取各地楼市运行情况汇报，及专家和市场人士关于新的楼市调控政策的建议。
哪些政策可能进入决策层视野
代表利益诉求的游说开始了，但最终哪些真正可能付诸实施呢？
天相投顾研究员张旭明判断，目前行业格局正在转变之中，未来政府对于保障性住房的推进将是持续而长久的，“保障性住房(低端市场)+商品房(中高端市场)”的行业格局将逐渐清晰起来。
如果按照这种判断，未来出台的房地产振兴计划将更多地着眼于长远的居民住房计划，而不是房地产商的利益。
“2008年四季度房地产行业的宏观调控政策出现了重大拐点”，东方证券房地产高级分析师薛和斌认为，2009年可能有更多利好出台，这些也是振兴规划值得期待的地方。
税费减免还是大家期待最多的。薛和斌预计，政府会继续大幅减免居民购房和转手住房所要缴纳的各种税费负担。对于房地产开发企业，政府可能减免土地增值税。如果实施，对房地产企业将是一个重大利好。
至于关系到购房者切身利益的购房退税，更是各大开发商和市民关注的焦点，作为当年启动楼市消费的“秘密武器”，住房和建设部人士曾表示正在研究之中。重庆也开始实施，凡2008年12月1日后在市内首次购房的个人按揭贷款本息，均可抵扣个人所得税地方留成部分。
而在城乡一体化的大背景下，户籍制度似乎也有松动的可能。目前已经有杭州等城市实施购房入户政策，上海也传出可“办理蓝印户口”等类似消息。薛和斌认为，北京，上海，深圳，广州等一线城市的购房与户籍或人才引进挂钩的政策很值得我们期待。
对于“90/70”政策(即套型建筑面积90平方米以下住房占城市住房开发总量70%以上)，戴德梁行北亚区研究部主管纪言迅预期，刺激需求的措施可能会推出更多支持中高端房地产市场的优惠政策、鼓励家庭购置更大的单位等。
事实上，自2009年1月1日起，南京放宽对住宅套型比例“90/70”的“严格控制”，调整为“鼓励提倡”，可见这已经不是一条红线。
二套房政策名存实亡=房价打八折
2008年10月22日，中央推出房地产新政后，采用了改善型普通自住房的概念，而回避了2007年实施的二套房贷款政策。薛和斌预计，2009年二套房贷款政策可能彻底取消，这将对房地产市场产生明显的刺激作用。
虽然银监会对二套房贷政策依然比较紧，但从一些草根层面的数据来看，虽然各大银行的房贷新政细则迟迟不肯出台，但在实际操作过程中，业务部门在办理第一套房贷时均按照利率下浮30%、首付两成的规定进行操作。
而对于第二套房，部分银行已经有所松动，不仅不再是一刀切地上浮10%基准利率。像广州地区如果之前购买的物业人均居住面积不足30平方米，依然可以申请基准利率下调15%的优惠，其它地区还可以有更进一步的优惠。安信证券研究员陶学明认为，二套房贷有事实放松的趋势。
天相投顾研究员周炯也认为，在首套房和改善性住房可以享受优惠利率的情况下，对于其他类型住房贷款利率的确定权交由商业银行自身后，由于这部分购房者一般都是还款能力较强的消费者，因此，各银行为了抢夺这部分市场份额，必定会给予客户足够优惠的贷款利率。这样，原先二套房贷款政策的彻底放松或许将成为既成事实。
根据测算，如果购房者购买第二套普通住房，按房贷100万元、贷款期20年、1.1倍的贷款利率计算，购房者须支付利息79.4万元左右，如果按照基准利率的7折计算，购房者所支付的利息约为47.4万元。两者相比，7折利率可为购房者节省约32万元的利息，相当于房价下降约20%.
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| 责任编辑：赵莉莉 |
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