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| 来源：哈尔滨日报 发布时间：2009/3/18 9:22:10 |
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“广告贴到小区的电梯间里，破坏了电梯间的美观，特别是那些带镜框的大型广告牌，使得本就拥挤的电梯显得更加压抑，并且根本就没有征得业主的同意。”哈尔滨市道里区一个高档小区业主李先生告诉记者，尽管广告内容大多是健康的，但也有一些广告充满浮夸的不实之词，力图唤起人们的购物欲望；还有一些“少儿不宜”的内容，比如治疗“不孕不育”、甚至性病的广告等。
李先生认为，电梯里张贴广告，给业主的视觉构成了一定的污染。而业主所交物管费中含有电梯费，那么，电梯的使用权应该归业主所有，广告公司为了发布广告交给物业公司的管理费应当归小区的业主所有。
带着李先生的疑问，记者展开了调查。据了解，目前在哈市的中高档小区内，近80％的小区里都设有户外广告。这些户外广告通常设在人流量比较大的区域，如电梯间、楼道里、楼顶上、小区大门外，广告内容涉及各类行业。谁有权力让商家在小区竖起一块块广告牌？这些广告的收益究竟归谁所有？物业公司以“弥补小区物业管理收费的不足”为借口私自设立广告牌违法吗？这些是包括李先生在内的许多业主的疑问。
业主对广告收益“不清楚”
记者发现，目前哈市有不少小区存在大量的广告牌，这些广告给业主们带来强烈“视觉冲击”的同时，也“骚扰”着业主的正常生活。在采访时，居民纷纷表示对于小区的广告收入不是很了解，对小区广告收益权归属也不知情。
广告进小区利少弊多。南岗区某小区的王小姐表示，小区里有些广告不管业主愿不愿意都得被迫接受，构成视觉污染；甚至于什么“祖传秘方治梅毒”、“招公关小姐”、“廉价通厕”之类的广告也会在某些角落里泛滥。
据了解，目前哈市开发商或物业公司在小区设置广告时往往事先不通知业主，即使有的小区开发商在售楼时约定了小区广告委托，也只是附在合同里，当作补充条款，很少去征求业主意见。
质疑：广告收入哪里去了
除了电梯广告的这些“扰民”行为受到质疑外，业主们更关心的问题是广告收入如何处理，赚来的钱到哪里去了。虽然现对小区广告收益权归属问题尚无具体规定，但《物业管理条例》第55条规定：若利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
记者在一些小区采访，部分物业公司的负责人透露了小区广告收入的内幕：电梯广告竟是物业的主要收入之一，这部分收入一部分本来属于业主，应该用于小区建设，却被物业公司列入了自身利润之中。
在一些高档小区的电梯里，记者看到各类产品广告，多数小区居民对此熟视无睹。据调查，这些广告费用是物业公司目前主要的额外收入，其中，小区内的灯箱广告、高层电梯内的广告每年都带来稳定的收入。南岗区一家物业管理公司负责人在接受记者采访时说，哈市大多数物业管理公司是亏本经营，小区广告收入是一种补贴。他表示，这部分收入虽然由物业公司管理，但应该把支出明细向所有业主公示。
事实上，很多业主对于这些费用并不敏感。据哈尔滨市一家小区物业公司的主管王先生透露，即便物业管理公司每年公布自己的财务状况，也很少把这方面的收入情况告知业主。“我们小区一般每块广告牌的月租金100元左右，小区有4部电梯每年能带来约3万元的广告费收入。另外，如果有一些额外支出也不能对外公开，广告收入就进了物业的小金库。”
法律上存在空白
就小区内广告收入的归属问题，记者采访了哈尔滨市一家律师事务所的林玉有律师。林表示，目前国家颁布的新广告法并无明确说法，法律对小区广告还没有统一标准，居住小区户外广告收益究竟归谁一般要看产权。如果产权明晰，收益权自然不容置疑。如果在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑外墙墙体上涂刷广告语，这就属于对公共建筑的使用。如果是公共建筑产生的收益，就应当属于全体共有人所有，或依据委托合同行事。
林律师说：“无论是根据产权还是合同约定来判定收益权属，在具体操作上都会遇到很多难以约定的细节问题。如果小区设置夜间不断闪烁的霓虹灯广告，将对业主的日常生活造成不同程度的影响。类似这样的具体细节，物业公司与业主在签订广告委托合同时通常很难考虑到。”
林律师称，小区户外广告收益究竟归谁，除了产权归属之外，业界比较统一的说法是看合同约定，但哈市有四分之三的居住小区没有业主委员会，合同主体的缺失使业主的潜在权利受损，也令居住小区广告收益归属问题至今没有明确说法。
可以尝试“委托经营”
有业内人士认为，小区的公共设施在不给业主带来过多干扰的情况下，可以适当“委托经营”做点广告，赚点钱。一方面可以增加小区物管的收入；另一方面，又可丰富社区文化生活。但是，物业公司在给小区公共设施带入广告前，应当和业主委员会商量，取得共识，该装什么样的广告，装在什么地方合适，广告收入多少，如何开支，必须获得业主委员会的认同。在一定的期间内，还要将广告收支状况公布一次，经业主审核，不使广告收入落入个人的腰包。如果广告费收入很多，一半用作减少业主的管理费，一半积存下来，作为公共设施维修基金，倒也不失为好办法。
有关专家则指出，《哈尔滨市物业服务收费政府指导价及管理办法》有相关规定，但还不够细化，对于不少问题的管理还存在空白点，比如由于业主委员会缺位，小区单个业主对公共部位的使用、收益就无话语权。至于对收入和支出的监督，在核查的主体都不存在之前，讨论收入和支出透明根本不可操作，只能期待更详尽的法规出台。据悉，全国人大常委会制定的《物权法（草案）》已进入二审阶段，有望于明年3月审议通过。《物权法》出台后，物业管理的法律依据将全部明晰，在这个基础上，小区广告收益的问题或许才可以从根本上得以化解。
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| 责任编辑：秦延超 |
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