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| 来源：21世纪经济报道 发布时间：2009/8/17 16:20:02 |
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一位知情人士向本报记者透露，黑龙江省政府和哈尔滨市政府日前向财政部提出了城市棚户区改造中央资金支持的申请。住房和城乡建设部、发改委、财政部等部门正在会商。
与矿区、垦区棚户改造不同，保障性安居工程中并没有将城市范围内的棚户区改造列入中央资金扶植范围内。
但是，城市范围内的棚户区土地价值高，市场化运作潜力大。
如果哈尔滨城市棚户区改造能获得中央资金支持，则将是保障性安居工程范围的再一次扩大。
三年改造530万平米
目前，在哈尔滨大街小巷随处可见棚户区改造的标语，当地政府为此也成立了专门的负责机构和大小的项目办。
哈东新区道外区棚改办综合部的方小姐告诉记者，该项目位于道外区道口四道街、道口头道街和哈东路的合围区域，拆迁占地面积29.9万平方米，拆迁户2015户，规划建筑面积74.4万平方米。
这个项目也是哈尔滨启动得最早的城市棚改项目之一，如今被作为典型，该项目将于今年9月底入住交房。
刘树芝大妈正是这些回迁户的一员，她用原来自己盖的100平方米的两层砖房，换到了60平方米和70平方米两套新房，同时告别了自己住了30年的棚户区。
上述方小姐介绍说，原此地的棚户区住宅环境脏乱差情况严重，屋内没有暖气，没有下水。遇到下雨天，由于地势低洼经常内涝，街道泥泞不堪。
据哈尔滨市棚改办提供资料，棚户改造项目大大改善了对于当地居民的居住条件。改造前，居民户均住房建筑面积为48.3平方米，人均仅为15.1平方米。随着回迁房陆续建成，户均住房建筑面积将达到67.3平方米，人均可以达到21.1平方米。
在这项城市去棚改计划背后，是哈尔滨市政府2008年宣布的3年完成城市去棚户改造的计划，改造面积为530万平方米。
哈尔滨市棚改办在28日的全市棚户区改造工作大干60天拆迁会战现场宣布，要力争在9月底之前启动今年剩余的棚改拆迁项目。
上述方小姐对记者说，2009年道外区有8块地进入拆改运作，其中包括四海小区在内的3块地块已经拆迁完毕。为了响应9月底前启动今年剩余棚改项目的号召，余下的5块地也已经进入拆迁程序。
政府主导模式
哈尔滨棚改办一位负责人对记者说，哈尔滨目前棚改工作进展比较顺利，主要原因是走政府主导、市场运作的模式。本次棚改工作中，政府主导下，对棚改居民让利比较多。
记者看到的一份2008年的哈尔滨市棚改办发布的拆迁政策表明，选择回迁安置的群众可以事先选好面积户型，在拆迁面积以内的实行“拆一还一”，一分钱不用掏；超出拆迁面积10平方米以内的，只要支付1000元/平方米左右的建安成本；超出10平方米以上、20平方米以下的，加付综合配套成本，每平方米房价也不到2000元。
如果选择异地安置，拿补贴的同时，还能以十分优惠的价格购买其他地方的保障性住房。如果在7天内搬迁，每户可以得到1.2万元的奖励。
记者看到，在道外区的“滨江新城”项目上，楼盘售价仅4700元/平方米。而该项目开发商未好民居公司，是当地专门运作棚户区改造的一家国有企业。
该企业一位人士对记者说，该地区土地拆迁成本就有2000元/平方米，建安成本在1800元/平方米，配套投入500元/平方米，加上各种税费，成本就有4600元/平方米，卖4700元/平方米，几乎是不赚钱。
这些还是对市场发售的商品房，而对于回迁房来说，该公司人士表示，几乎就是赔钱盖的。这位人士进一步说，公司之所以赔钱赚吆喝，是因为政府在这个项目中补贴了很多钱。
哈尔滨棚改办人士对记者说，虽然政府在卖房子上看起来不赚钱，实际上政府还有另外一笔账。
2008年哈尔滨市完成了237万平方米棚户区的拆迁改造，2.24万户居民告别了棚户区，回迁房建设开工面积达到125万平方米。
以回迁入户的居民每户在装修、购置电器家具等消费1.5万元—4万元的水平计算，去年2.3万户拆迁户全部回迁入户，一共可以拉动消费3.4亿—9亿元。
同时，2008年共有1.42万农民工参与棚改拆迁和建设，进一步的棚户区改造将有力的促进就业。
对政府而言，棚户区拆迁置换的土地还有101万平方米可以出让，按现在的价格至少可以回收土地出让金31亿元。
资金和审批的双重压力
虽然有一本如此合算的账，但是哈尔滨政府城区棚改工作也非一帆风顺。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵(博客)在搜狐财经举办的天量信贷论坛上对记者说，地方运作土地财政来解决城市拆迁改造问题，最大问题就是土地市场遇冷后，土地卖不出去怎么办？而与以此同时，地方政府拆迁补偿需要大量资金投入。
依照《哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定》对选择产权置换的拆迁户提供“拆一还一”的优惠政策，对残疾、民政优抚对象等困难群体的补助。加上夹在拆迁中的困难企业，都增加了拆迁成本。
2008年，哈尔滨“拆一还一”面积为85万平方米，仅此一项房屋补偿就支出资金近39亿元。目前余下的300万平方米拆迁补偿的支出，初步估计总计会达到78亿元左右。
记者从哈尔滨市棚改办了解到， 2008年哈尔滨实际筹集棚改资金16.51亿元，投入使用资金量达到17.63亿元。哈尔滨通过财政投入、招商引资和银行融资，先后筹得资金25亿元。如果这些资金到约定偿还期，需要支付利息2.12亿元。
而多年运作房地产开发的林肯公园营销总监王晔也在房价上涨和断供的话题研讨会上向记者表示，随着城市土地成本不断提高，开发项目继续保持这样的微利，是很难持续的。
记者了解到，由于棚改的楼盘主要照顾当地低收入的群体，楼盘的价格偏低，盈利范围控制在3%以内。
王晔也对记者表示，诸如这样的微利项目，运作风险大于普通项目。如果楼盘卖得不好，资金偿还压力会非常大。
哈尔滨市松北区棚改办公室工作人员郑小姐对记者说：“目前还有两块地的拆迁审批没下来，主要是农用地，影响了拆迁的进度。”
据哈尔滨市棚改办有关人士介绍，去年的13个棚改项目中，有6片、98.39万平方米为集体农用“插花地”（即在城市规划范围内，与城市国有土地交叉的集体建设用地或农用地）。
2008年国务院将这部分土地征用审批权上收，且规定每年只能按一个批次上报。这种用地征转审批方式，影响了棚户区改造项目中集体建设用地部分及时供地，致使项目无法按时开工。
记者获悉，黑龙江省和哈尔滨市正在跟财政部沟通，争取从保障性安居工程的中央投入当中，适当拨一部分来支持城区棚户区改造。
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| 责任编辑：秦延超 |
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