日前,中骏置业控股有限公司(以下简称“中骏置业”)旗下北京骏恒和信投资有限公司以4.85亿元总价拍下天津的津静(挂)2015-53号静海团泊新城东区一宗住宅用地,折合楼面价约2071元/平方米。
而就在前一天,中骏置业一举击败包括融创、中建等在内的18家房企,以约21亿元高溢价摘得青浦区徐泾镇一块地,距其斩获青浦区单价地王仅20余天。
根据中骏置业发布的2016年半年报,公司上半年销售额118.8亿元,增长近120%,已经完成全年销售目标155亿元的约四分之三。与此同时,公司2016年上半年收益为57.95亿元,与2015年的59.95亿元相比,同比减少3.3%。期内,公司2016年上半年毛利率为14.91亿元,与2015年的16.99亿元相比,同比下滑12.2%。
值得注意的是,2016年中骏置业公司总债务为184.2亿元,较2015年的144.5亿元同比增加27.5%;2016年的负债总额为361.3亿元,较2015年的286.78亿元同比增加26%。分析人士指出,销售增长而收益下降,可能与中骏需要支付土地和财务成本有关。
同时,在中骏置业激进拍地的同时,国际评级机构 穆迪给予了其评级的下调。对此,业内认为闽系房企多为高负债,“地王”亦是由高杠杆撬起,风险潜存。对此,《中国经营报》记者分别致电中骏置业集团和中骏上海公司方面,截止发稿前,未收到回复。
连日频高溢价拿地 门头沟地王一战成名
连日来,中骏置业在土地市场上表现激进,频频高溢价拿地。
根据出让公告,中骏置业9月8日拍下的天津的津静(挂)2015-53号静海团泊新城东区东至园区纵一路,南至泽水北路,西至空地,北至汇水路,出让土地面积为15.6万平方米,起始总价为3.27亿元,起始楼面价为1396.5元/平方米。《天津日报》报道称,由于上述地块容积率在1~1.5之间,属于低密居住用地,今后或将打造为团泊新城东区洋房与小高层产品。
就在一天前的9月7日,中骏以21.06亿元拿下青浦区徐泾镇蟠中路南侧25-01地块,楼板价41921元/平方米,溢价率244%。
据了解,该地块自8月29日挂牌以来,有29家房企领取了申请表,而实际交过 保证金的提交竞买申请的有19家,其中不乏 碧桂园、绿地 、融创、万科等知名房企,然而中骏杀出后,一路抛出高价,最终以21.06亿元收入囊中。
在中骏置业高溢价竞得上幅地块之后,记者第一时间联系中骏置业上海公司方面相关负责人,上述负责人表示已如实上报,领导暂时不方便接受采访。
“今年青浦是土地供应大户,因此受到市场关注度也比较高。尤其是在近期多幅宅地被叫停之后,房企拿地重心转向商办地块。”上海中原地产市场分析师卢文曦称,“9月初,徐泾4幅商办地块都是高溢价成交。”
“该地块地价和周边的房价相当,后续开发的成本会比较高。另外更为重要的一点是,徐泾后续各类新项目入市,也会对此类项目形成一个营销方面的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进提出。
就在拿下青浦地块的20天之前,中骏置业以6亿元摘得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块,溢价率165.16%,楼板价48872元/平方米(扣除保障房及自持部分)。地块出让面积8320.3平方米,容积率1.6,起价2.2628亿元,起始楼板价16997.58元/平方米,规划为普通商品房,出让年限70年。
记者采访中了解到,中骏置业是因为今年2月份北京门头沟40亿元地王项目一战成名的。今年上半年,经过76轮的激烈争抢,中骏置业以39.48亿元、配建5万平方米公租房的代价拿下门头沟龙泉镇地块。该宗地纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/平方米,刷新区域单价纪录。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,门头沟龙泉镇地块遭抢主要是由于区域住宅用地供应短缺。
收益下调承压 负债高企暗存隐忧
值得注意的是,中骏置业今年8月17日刚刚以6亿元拍得上海青浦区徐泾镇地块,国际评级机构穆迪就将中骏一项债券的评级进行了下调。
近日,评级机构穆迪发表报告称,已将中骏置业控股有限公司B1的公司家族评级,及其2020年到期的3.5亿美元票据的B2高级无抵押债务评级的展望从稳定调整为负面。
穆迪副总裁兼高级信用评级主任梁镇邦认为,这种评级的调整反映了该行未来12~18个月,中骏置业的负债杠杆相对于其B1级的同行而言仍将处于较高的水平。
穆迪指出,中骏置业去年年底的总债务只有 178亿元,但到了今年6月底,总债务已经升至211亿元。穆迪在报告中表示,中骏的债务在增长的同时,该公司的收入只有58亿元,同比下降了3.3%。负债杠杆率,则从去年年底的60%恶化至50%。
记者通过梳理中骏置业2015年中期报告发现,截至2015年6月30日,中骏置业曾经实现收益179%的高增长率,毛利率增长亦为105%。而2016年,公司收益与2015年同期却有3.3%的下滑,毛利率下滑更是达到12.2%。
更值得注意的是,2016年中骏置业公司总债务为184.2亿元,较2015年的144.5亿元同比增加27.5%;2016年的负债总额为361.3亿元,较2015年的286.78亿元同比增加26%。而2015年同期,该集团总债务和负债总额的增长率均为负值。
分析人士指出,销售增长而收益下降,可能与中骏需要支付土地和财务成本有关。中骏还披露,公司的净负债比率由去年年底的70.7%,上升到目前的88.6%。
对此,中骏置业在2016年中期报告中表示,“2016年1月,本集团与银团订立融资协议,获得一笔本金为4亿美元的定期贷款融资,贷款期限为3年6个月,年利率为伦敦银行同业拆息加4.2%,用以偿还本集团的若干现有债务,包括提前赎回2017年到期的3.5亿美元11.5%优先票据。”
公司2016年中期报告同时表示,在土地储备方面,本集团将继续秉持审慎的土地扩张原则,持续关注一二线城市的优质土地资源。
对于部分闽系房企拿地激进致其成负债高企。同策咨询张宏伟认为,首先,全国化的布局使得闽系企业还有继续扩大规模化的机会;其次,闽系企业激进背后跟民营企业的背景有关,也跟闽系企业掌门人的年龄段有关。这些闽系企业的掌门人一般在四五十岁,正当壮年,想把企业做大做强。“另外,核心城市具有投资价值,因此大多数闵系房企都选择在核心城市优化布局,而资金面较为宽松也为闽系房企的快速扩张或者‘加杠杆’提供了空间。”
张宏伟同时提出,从预期影响来看,随着政策面的收紧与市场调整期的到来,在上述热点城市制造“地王”的风险会增加,一旦这样的风险到来,不仅会波及到房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。
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