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| 来源：哈尔滨新闻网 发布时间：2008/12/16 9:10:33 |
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从快涨到快跌，2008年的中国楼市画出了一条急转直下的抛物线。深圳、广州、成都、上海、杭州、北京……自南而北，一度蹿升的房价如被推倒的多米诺骨牌，先是“涨幅”下降，继而“净值”缩水，甚至有些高位入市的贷款购房者资不抵押，忍痛“断供”。
和房价一起走“下坡路”的还有成交量。与2007年人们追涨入市不同，今年市场上普遍弥漫着浓厚的观望气氛，房价越降，买的人越少，一些前期楼价涨势偏快的城市相继进入了量、价、投资齐跌的“地产寒冬”。
在哈尔滨，国家不断出台的调控政策和外埠城市不断下滑的房价让人们对后市降价预期更加强烈，加上股市回调、全球金融危机等不利因素影响，今年前11个月，哈尔滨市新建商品住宅成交量同比下降超过30%，但楼市价格仍逆势向上，同比保持着小幅增长。
一方面是建好的房子销售缓慢，影响新一轮投资和开发建设；一方面是本埠市民以改善型需求为主的刚性需求得不到有效释放，哈尔滨房地产市场在2008年进入了相对尴尬的“胶着期”。
“哈尔滨房价会不会降”、“到底该不该买房子”、“该什么时候买”……持币待购的市民们心中盘旋着很多问号。为解开与市民相同的疑惑，记者走访了政府相关部门负责人、经济学家和房地产开发企业，对本埠房地产市场的状况和可能出现的未来走势做了一次年终盘点。
A量缩价升，“小气候”温度不低
市房产住宅管理部门提供的数据显示，截至目前，哈尔滨市进入商品房联机备案销售系统的可售商品房共92399套，可售面积1023.05万平方米。其中，住宅可售套数70677套，可售面积765.09万平方米。截至11月末，哈尔滨市商品住房平均销售价格3615元/平方米，同比增长9.04%。全市累计销售商品住房295万平方米，同比下降30.5%。
虽然本埠楼市出现了成交量较大幅度下降现象，但与全国一线、二线核心城市经历的“地产寒冬”相比，“小气候”温度其实并不低。
首先，在这轮已持续近一年且波及全国的楼市调整中，哈尔滨市的房价不但未降，反而呈现出持续增长的态势。国家发改委和国家统计局联合发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数报告中显示，在深圳等城市房价大幅下降14个月之后，哈尔滨的增量、存量两级房屋销售市场价格始终保持着同比增长的态势，仅在上个月才首次出现环比涨幅回落的现象。统计数据还显示，今年前7个月，哈尔滨市可售商品住房供应量也呈下降趋势，降幅甚至超过了同期交易量下降的幅度。业内人士分析认为，与其他城市因房价快速下降引起的成交量萎缩不同，虽然哈尔滨市存在市民持币待购的现象，但今年上半年商品住房供应量相对减少，才是促使交易量下降的最直接也是最重要的因素。事实证明，今年8月以后，商品房市场供应量逐步回升；到10月末，市场供应量已相当于去年同期水平，并略有上升。供应量的增加在交易量上迅速得到反馈，10月份当月哈尔滨市即销售商品住房38.46万平方米，比9月份当月销售量猛增了75.78%。
其次，2007年是哈尔滨市商品住房消费量最大、增长最快的一年。由于去年社会对市场持续发展、价格持续增长的普遍预期，一些居民提前入市，超前消费，透支了今年部分住房需求，也造成了今年住房有效需求量的下降。因此今年哈尔滨市住房销售和去年同期的可比性不强。但与2006年相比哈尔滨市住房消费仍呈增长态势，即使在同比下降30.5%的情况下，1-11月份商品住房销售量与2006年同期相比仍呈增长态势。
另一个有力的佐证是本埠房地产领域新增投资也在稳步增长。市房产住宅管理部门提供的数据显示，1－11月份哈尔滨市新开房地产开发项目完成投资79亿元，同比增长41.83%。新开住宅建设项目完成投资63亿元，同比增长64.16%。
业内人士在分析这一现象时认为，投资同比出现较大幅度增长固然说明由于原材料价格和土地成本上涨使房地产开发项目前期投资增加，但扣除这方面因素，对比深圳、成都、上海、北京等城市出现的投资与房价、交易量同步缩水的情况，也反映出开发企业对哈尔滨市场十分看好，不排除一些有实力的企业开始将本拟用于外埠或其他项目的投资转入哈尔滨市房地产开发领域，对应国家目前扩大内需、加强基础设施建设的宏观调控政策，房价相对较低的哈尔滨市场或将迎来一个快速发展的“黄金期”。
B房价下降空间非常有限
哈尔滨的房价会不会降，关键还要看开发商。
采访中，多位开发商不约而同地表示：哈尔滨的情况与深圳、上海、北京没有可比性，哈尔滨的房价里没有泡沫，特别是二环以内的房价几乎不存在降价空间。
黑龙江宝宇房地产开发集团总经理马万营告诉记者，房产成本包括土地成本、建安成本和税费等三大块，土地成本和税费两项开发商控制不了，只有建安成本能控制。建安成本不完全是建筑材料，还有人工费，建设材料的上涨或下降对房价影响其实不大，例如，钢材每吨由6000元降到3000元，平摊到每平方米还不到100元。因此建材价格决定不了房价，房价的主要成本还在地价。
据了解，今年前8个月，市国土局共挂牌54宗国有土地，其中10宗流拍，在44宗成交的土地中有6宗位于城市中心区。这6宗地的最低成交单价为“南极街-景阳街交口地区”2520元/平方米，最高成交单价为“仁里小区A-01”14571元/平方米。这意味着，2008年土地出让金折合到每平方米建筑面积上的“楼面地价”基本上都在1500元到2000元之间，价最高的“仁里小区A-01”建筑面积每平方米2330元。“楼面地价”再加上建筑面积每平方米1000多元的配套费、教育附加费、蓝图审查费、防雷检测费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、人防费、文物勘探费、预算审核费、工程造价咨询费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费等50余项收费，以及建筑面积每平方米1200元至1500元不等的建安成本费，上述数字简单相加后，不难看出，哈尔滨市二环以内的房子建筑面积每平方米成本在4000元以上。目前市场上在售的项目中，很多楼面地价还远远高于这个水平，对比目前的房价，可以看出，降价空间非常有限。
来自北京的华鸿房地产开发的“金色莱茵”项目是一个精装修高档楼盘。董事长张鸿善告诉记者，之所以把这个地产项目放在哈尔滨，是因为哈尔滨楼价低、需求大、市场发展平稳，投资风险低。2004年他们在开发区考察时发现，当时的高档楼盘价格在每平方米4000元左右，上溯10年，1994年时，这里就有同价位的住宅项目，如此稳定的价格说明这里的市场很稳定，几乎没有泡沫。哈尔滨房价进入较快上涨期是在2006年底到2007年底，但刚开始上涨，就赶上了国家抑制房价过快增长的宏观调控政策出台，涨势随即减缓，甚至停滞。
综合上述情况，业内专家认为，哈尔滨房价仍在低位运行，不但远远不及深圳、上海、北京等城市，就连沈阳、大连、长春的房价也均高于哈尔滨。横向对比，哈尔滨的楼市还有相当大的上涨空间，特别是中高档住宅项目，由于开发企业相对较少，且限于黄金地段土地稀缺的特性，即使在北京、上海、深圳这样降价幅度比较大的城市，中高档市场也没怎么降价，由此可以得出一个市场结论，哈尔滨的中高档住宅价格也不会下行。
另据了解，目前哈尔滨房地产市场中有项目的开发企业绝大多数占用的都是自有资金，仅有10%左右属银行贷款。业内专家由此断言，像存在楼市泡沫城市中的开发商那样迫于银行还贷压力推出大幅降价的“割肉式销售”，在哈尔滨不会出现。
高档楼盘价格下降空间很小，那么普通商品住宅呢？
黑龙江立汇房地产开发公司开发的“立汇美罗湾”项目提供的主要是中等价位的普通住宅。总经理崔国宏在接受记者采访时明确表示，哈尔滨的房价很难下降。房地产业内有共识——老百姓买跌不买涨。现在老百姓不是不缺房，也不是没有钱，关键问题是观望。但哈尔滨现行的房价只是一个微利价格。崔国宏表示，目前哈尔滨市房地产项目开发的利润不会超过15%，应在5%—10%之间，这是开发商应得的合理利润，基本没有下降空间。当然，不排除短期内由于购买量下降，个别楼盘迫于资金压力适当调整价格，但那绝对是低于成本的不正常行为，绝不会带动房价整体下滑。
好民居投资建设发展有限公司是哈尔滨市为推进棚户区改造成立的，在棚改项目“好民居滨江新城”施工现场，总指挥高洪旗也证实，哈尔滨目前的房价确实没有多大下行的空间。他以该公司为例：政府严格把棚改项目的开发利润限定在3%以内，目前核算的项目成本价为4600元/平方米，项目销售起价初步定在4800元/平方米左右，就是说每平方米的利润仅200元，去掉银行贷款利息，几乎是成本价销售开盘，当然无法再降。
也许正因哈尔滨房价如此“实在”，即使在全国楼市遇冷的时期，众多开发商对哈尔滨未来的房地产市场仍充满信心。无论是本埠的宝宇、立汇，还是外来的华鸿，都已确定了下一个投资项目，目前项目的土地和资金储备都已完成，只等明年建设周期一到，立即开工建设。
C本地需求拉动房价逆行
“消费有需求，总量有保证，结构要调整。”市房产住宅局局长季卫国用这句话概括了哈尔滨目前的房地产市场现状。
季卫国说，需求决定价格。多年来，哈尔滨市房地产市场95%以上的需求来自本市居民，以购房自住或以小换大、以旧换新的刚性需求为主。从目前情况看，这种刚性需求远未得到合理释放。他举例说明：目前市场上有需求的人群一部分是二三十岁的年轻人，他们毕业、成家，需要购房；另一部分是四五十岁的中年人，他们事业初成，有改善居住条件的愿望和能力。市民政部门提供的数字显示，今年1至11月，全市结婚79720对、离婚22096对，去年的数量与今年基本相当。结婚和离婚都伴随着潜在的购房需求。更何况哈尔滨是省会城市，每年的高等院校毕业生和外市县日益增加的在哈购房需求，都为哈尔滨的房地产市场提供了源源不断的潜在买主。这些人中，如果有1/10的人买房，就是个了不得的数字。
调查统计显示，今年前11个月，哈尔滨市销售的商品住房中，仅有0.03%卖给了外国人，6%卖给了外地人，其余都是本埠市民购买，此前年份本埠市民购房的比例更高。全国房价普遍下降的情况下，仅靠本地需求拉动，哈尔滨市的房价仍逆市上涨，说明目前哈尔滨市的房价水平集中反映了广大居民的住房消费能力，与居民收入的变化相适应，也反映出民间存在着随时有条件转化为现实购买力的旺盛需求。
据介绍，下一步哈尔滨市还将继续扩大建筑规模的总量，调整住房结构，特别要加大市民最迫切需求的中小户型普通住房的供应力度。目前，政府相关部门正在研究出台相关政策，通过刺激住房消费拉动内需，从商品房和保障房两方面共同架构哈尔滨市的供房体系，从土地、资金和规模等方面保证供应，同时加强对房地产市场的监管，使哈尔滨房地产市场继续健康、理性发展。
D未来房价“不会大涨，更不会大降”
关于哈尔滨未来房价走势，哈尔滨理工大学经济学教授杨文超认为，对房子的需求永远有两只手在起作用：一只手是政府；一只手是市场。政府出面主要是解决低收入群体、弱势群体和基本需求群体的需要，改善型、享受型和投资型群体的需求则要靠市场去推动。
杨文超说，随着大势的萎缩，哈尔滨市房价近期也不排除下降的可能，但最大幅度不会超过10%。而且，随着国家和地方调控政策的出台，首付、贷款利率和交易税费下调，都将直接促使房屋交易成本下降。目前，领跌城市的销售情况已开始回暖，哈尔滨市场上的观望局面有望很快被打破。杨文超建议，地方政府应充分利用国家政策，在条件允许的范围内，加大本地金融放贷幅度，降低贷款利息，大幅度下调交易税并尽快付诸实施，同时大力吸引外埠投资；有条件和有需求的市民，可以在政府放宽政策、价格适度合理的时候，大胆出手，在今后半年内果断入市；房地产开发商应在保证合理利润的前提下，大胆促销，不要惜售，增强资金流动性，为下一步开发积累资金。
市发改委经济研究所房地产研究中心主任周广宁则认为，面对难以下降的房价，正有越来越多的购房“刚性需求”通过“租房”暂时释放。市场信息显示，近两个月，哈尔滨市房屋租赁的租金水平整体上涨了约15%。这说明，一部分购房需求已通过租赁得到了释放。可以肯定的是，经济适用住房和廉租房的保障范围将不断扩容，市民有望通过更多渠道、更低成本解决自身住房需求。
对本埠二手房市场了解颇深的哈尔滨温氏房地产咨询有限公司董事长温利农认为，今年8月份以后，二手房交易同比也出现下降趋势。究其原因，一方面由于受一手房市场成交低迷、价格下跌的影响，二手房市场买卖双方也对后市存在观望态度，进而影响了存量房的盘活；另一方面，在这一市场背景下，转嫁到购房者身上的高税费对二手房市场交易量更为凸显。居民惜售的同时，“卖旧买新”的改善性住房需求也得不到满足。他建议政府尽快出台措施对二手房“松绑”，理由有三，一是本埠市民二手房交易也以“卖旧买新”的改善性需求为主；二是哈尔滨中小户型、中低价位住房供应偏紧，二手房正可满足这一区间的供房需求；三是国内的上海、郑州等城市都抓住国家相关政策，迅速出台了为二手房“松绑”的相关政策，包括放宽限制年限、降低相应税费等。对比目前国家宏观调控改善供求关系走向，可以确信，存量房市场的流动加速也必将带动增量房市场销量的提高。
综观本埠楼市，专家们指出，在楼市低迷的形势下，市民不要盲目跟风，因为本埠的房地产市场基本面是非常好的，既不会大涨，更不会大降。
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| 责任编辑：秦延超 |
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